2024年以降、不動産登記に関連する制度が変わりました。 特に相続が発生した際に知っておきたい3つのルールをまとめています。

1. 相続登記の申請義務化（2024年4月1日施行）

■ 申請期限

相続登記はこれまで義務ではなかったため、相続が発生しても先代名義のまま登記が放置されるケースが少なくありませんでした。

その結果、相続のたびに所有権が細かく分散し、最終的に「現在の所有者が誰なのか」を確定することが非常に難しくなる事例が全国で多発しています。 このように、所有者不明土地の増加は大きな社会問題となっており、その解消に向けて 2024年4月から相続登記の申請が義務化されることになりました。

• 相続開始および所有権取得を知った日から「3年以内」
• 正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料

■ 過去の相続も対象

2024年4月1日より前の相続でも、未登記であれば義務化の対象です。 ただし猶予として、

• 2027年3月31日までに申請すれば過料の対象外

とされています。

■ 相続人申告登記で「とりあえず義務履行」も可能

遺産分割協議がまとまらない場合でも、 「相続人であること」を申告するだけで義務を履行したものと扱われる制度があります。ただし、相続人申告登記は過料を避けるための一時的な手続きにすぎず、売買や担保設定等はできません。最終的には、遺産分割協議を経て正式な相続登記を行う必要があります。手続きに不安がある場合は、司法書士など専門家へのご相談をお勧めいたします。

2. 住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月1日施行）

■ 申請期限

住所等変更登記がされないこと等により、所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地については、所有者の探索に多大な時間と費用が必要となり、公共事業・土地活用が滞るといった課題が生じていました。その解消に向けて 2026年4月から住所・氏名変更登記が義務化されることになりました。

• 住所・氏名が変わった日から「2年以内」
• 正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料

■ 職権による住所変更登記

住基ネット等と連携し、法務局が職権で住所変更登記を行う仕組みも導入されます。 ただし、本人確認が必要であり、すべてのケースで自動的に行われるわけではありません。手続きに関する不安がある場合は、司法書士など専門家へのご相談をお勧めいたします。

3. 所有不動産記録証明制度（2026年2月2日施行）

法務省が新設した制度で、 特定の人（被相続人など）が所有している不動産を一覧で証明書として取得できる仕組みです。

■ これまでの問題点

従来の登記制度は「不動産ごと」に記録されており、 全国のどこに不動産を持っているかを一覧で把握する方法がありませんでした。

そのため、

• 被相続人が遠方に土地を持っていた
• 相続人が存在を知らない不動産があった といったケースで、相続登記が放置される問題が生じていました。

■ 所有不動産記録証明制度のメリット

• 被相続人名義の不動産を全国横断で検索できる
• 相続財産の把握が容易になり、相続登記の漏れを防止
• 相続税申告の財産調査にも有効

■所有不動産記録証明制度のデメリット（制度の限界）

便利な制度ですが、検索結果が完全であるとは限りません。 具体的には、

• 氏名・住所の表記揺れによる検索漏れ
• 旧姓・改姓など、登記簿の氏名と一致しない場合の取扱いが不明確で、漏れが生じる可能性
• 相続未登記の不動産は対象外
• 同姓同名の別人が混ざる可能性

など、制度上の限界があります。 そのため、証明書だけに頼らず、固定資産税通知書や名寄帳など、他の情報と併せて確認することが重要です。

4. まとめ

2024〜2026年にかけて、不動産登記制度は大きく変わりました。

• 相続登記は3年以内に
• 住所・氏名変更登記は2年以内に
• 所有不動産記録証明制度で不動産の把握が容易に

不動産の名義管理は、これからの相続において欠かせないテーマです。 制度を理解し、早めの準備で安心の相続につなげていきましょう。

2023(令和5)年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」は、相続又は遺贈(相続人に対する遺贈限定)で取得した不要な土地を、一定の要件を満たせば国に引き渡せる制度です。

背景には、使い道が無く管理されない土地が増え、所有者不明土地が社会問題化していることがあります。所有者不明土地の発生を予防するための方策として、2024(令和6)年4月に始まった「相続登記申請の義務化」などとあわせて、相続した土地を国庫に帰属させることができる制度として運用されています。

相続放棄とは異なり、不要な土地だけを手放し、預貯金など他の財産は相続できる点が大きな特徴です。

2. 制度のメリット

• 管理負担から解放される： 草刈り、境界管理、固定資産税などの負担を将来にわたり回避できる。
• 相続放棄と違い、必要な財産は相続できる： 不要な土地だけを手放し、他の財産は確保できる。
• 所有者不明土地の発生を防ぐ社会的意義： 地域の管理問題の解消につながる。

3. 制度のデメリット

• 対象となる土地が限定的（☚重要ポイント）： 建物その他有体物がある土地、危険な崖、境界不明、現在通路や水路として利用されている土地、土壌汚染等、申請の対象とはならずに却下される土地の条件が複数あり。
• 費用負担が必要：
  • 審査手数料：1筆 14,000円
  • 負担金：原則 20万円（10年分の管理費相当） ※地目・面積により変動
• 審査に時間がかかる場合がある： 書面審査・実地調査が行われ、却下・不承認の可能性もある。

4. 最新の帰属件数（法務省統計：令和8年3月31日現在）

相続土地国庫帰属制度の対象となる土地は、限定的ではあるものの、法務省の公開データ（速報値）によると、制度開始後の利用は着実に増えています。

●申請件数

5,252件

●帰属が認められた件数

2,605件

申請した結果、最終的に国庫に帰属することとなる割合は、そこまで高くない印象です。申請を取り下げる案件が一定程度生じる場合においても、審査を通過し承認されるまでの道のりは容易ではないことがうかがえます。

帰属件数/申請件数: 宅地約51％・農用地約41％・森林約21％

●却下件数

80件

●不承認件数

81件

●取下げ件数

980件 （隣地所有者が引き受けた、自治体が活用することになった等）

制度が「不要土地の出口」として一定の役割を果たし始めていることが分かります。

5. まとめ

相続土地国庫帰属制度は、相続した土地の管理に悩む方にとって、確実に“出口”として機能し始めています。法務省の統計でも、申請件数・帰属件数はいずれも増加しており、制度が社会に受け入れられつつあることがうかがえます。

一方で、実務の現場では、依然として「使い道がなく、管理だけが負担となる土地」を相続し、対応に苦慮される相続人の方が多いのも事実です。現行制度では対象となる土地が限定されているため、不要土地の問題を根本的に解消するには、今後さらに柔軟な制度設計や選択肢の拡充が求められるでしょう。

相続人にとっては、相続税の負担や将来の管理コストを見据え、早い段階から土地の扱いを検討することがますます重要になっています。

相続税申告件数と調査件数は“ほぼ同じ方向”に増えている

近年は、相続税の申告件数が増えていますが、これに比例し、税務調査による申告漏れ等の指摘（非違件数）も増えていることが分かります。

実地調査の内、概ね8割程度の案件は、申告漏れ等の非違案件となる傾向です。

※出典：国税庁「令和６事務年度における相続税の調査等の状況」より

ポイント

• 令和6事務年度の実地調査件数は 9,512件（前年比111.2％）と増加傾向
• 無申告事案に対する文書・電話による「簡易な接触」も 21,969件（前年比117％） と増加傾向
• 申告件数が増えるほど、調査の裾野も広がっている印象

申告漏れ財産のトップは“現金・預貯金”

以下のグラフから、相続財産の申告漏れ金額が年々増加していることが分かります。

財産は、現金・預貯金等、不動産（土地・家屋）、有価証券、その他（主要区分に分類しきれない財産で例えば保険・動産・貸付金その他の財産権等））に区分されますが、個別財産としては、依然として現金・預貯金が、指摘されやすい古典的な財産項目として重要なチェックポイントとなっていることが伺えます。

※出典：国税庁「令和６事務年度における相続税の調査等の状況」より

なぜ現金・預貯金が指摘されるのか？

さて、「なぜ現金・預貯金が指摘されやすくなるのでしょうか？」また、 「相続直前の引出しはどう扱われるのでしょうか？」

① 相続直前の引出しが多く、使途が不明になりやすい

金融機関照会により預金の把握は可能ですが、

• 生前（特に相続直前）の多額引出し
• 名義分散
• タンス預金化

といった要素が絡むことで、完全なトレースが難しい領域が残ります。

例えば相続直前に総額で数百万、数千万円の引出しが行われ「生活費に使ったと思う」「渡した気がする」 といった“曖昧さ”が、「見えるが、完全には見えない」特性として、調査対象としての優先度を高めます。引出しを行っただけでは、手許現金として被相続人の財産が残っている可能性が十分に考えられるわけです。

② 名義預金が“被相続人の財産”と判断されやすい

実務上、最も頻出する論点が名義預金です。家族名義の口座でも、 お金の出どころが被相続人なら相続財産 となる可能性を考慮します。

• 配偶者・子・孫名義の口座
• 贈与の意思・管理実態の不明確さ
• 生活費・教育費との混在

これらは形式と実態の乖離が生じやすく、相続税調査における“定番の指摘事項”となっています。

③ 金融機関データの把握と評価が単純という特性

不動産や非上場株式とは異なり、 現金の動きはデータで追いやすく、評価に争いがありません。

このため、調査官にとっては否認の立証が比較的容易であり、非違として顕在化しやすい領域です。

④ 高齢者の資産構成との整合性

日本の高齢層は一般的にリスク資産を抑え、預貯金比率が高い傾向があります。

したがって、母集団そのものが現金中心である以上、非違の絶対額が現金に集中するのは自然な帰結といえます。

今後の見通し― 構造は変わるのか

資産運用の普及（新NISA等）により、有価証券の保有割合は今後上昇していくと考えられます。

しかし、有価証券はデータ連携が進み、捕捉精度が高い一方で、現金は依然として「不透明性」を内包しています。

したがって、

• 財産構成比：徐々に変化する可能性あり
• 調査論点：現金が中心であり続ける可能性が高い

というのが現実的な見通しです。

まとめ

相続税調査において、非違件数が多い財産項目は、長年にわたり一貫して現金・預貯金です。

将来、貨幣システムそのものが、どのように変化していくかは不透明ですが、少なくとも今後10年程度においては、「お金」という信用システムが価値の媒介として機能し続ける限り、相続税実務においても中心的な論点であり続けると考えられます。

相続税対策というとスキームや評価減に目が向きがちですが、
本質はよりシンプルです。

「資金の流れを説明できるかどうか」

——この一点に、相続税調査対応の本質が集約されています。

確定申告期に税理士会が無料相談を実施していることは広く知られていますが、相続税についても、地域の税務署管轄において税理士会が相談対応を行う機会があります。 麻布支部でも、相続に関するお悩みをお気軽にご相談いただける場として、初回に限り無料相談の機会が設けられています。

■ 担当日（2日間限定）

• 2026年4月24日（金）
• 2026年6月5日（金）

上記2日間、麻布支部の初回限定無料相談窓口にて、相続税に関するご相談を担当予定です。

■ 初回限定無料相談の実施日（麻布支部）

この他、麻布支部HPに記載の通り、 毎月第1・第3金曜日に「税理士による無料相談（初回限定）」が定期的に実施されています。

麻布税務署近隣にお住まいの方は、このような機会にお気軽にご相談頂ければと思います（ご相談会場は麻布税務署向かいの東京税理士会麻布支部になります。）。

詳細はこちら➤東京税理士会麻布支部HP https://azabu-tax.org/information/20250410/

■ ご予約方法

ご相談は 事前予約制（前日まで） となっています。 ご希望の方は、麻布支部HPに記載の支部電話番号へご連絡のうえ、ご予約をお取りください。

※当日の受付は行っていないため、お早めのご予約をおすすめします。

相続税は、申告の要否や評価方法など、個別事情によって判断が大きく変わる分野です。 「申告が必要なのかな」 「何から手をつければよいのか分からない」 そんな段階でも、どうぞお気軽にご相談ください。

2025年の確定申告、お疲れさまでした。 3月15日の申告期限を終えると、ひと段落した気持ちになる方も多いと思います。これから、「口座振替」による納税を予定している方は、振替納税後にやっと、一連の確定申告に関するイベントが完結します。 今回は、振替納税日の再確認、そして私自身の地域活動のご報告をまとめました。

振替納税（口座振替）の日程を必ず確認しましょう。

確定申告書の提出期限は、 毎年3月15日（土、日、祝日の場合、その翌平日が期限。） ですが、 所得税・消費税の振替納税日は、その後に控えています。令和7年分の確定申告振替日は原則以下の通りです。

• 所得税の確定申告振替日：令和8年4月23日（木）（令和7年分）
• 消費税の確定申告振替日：令和8年4月30日（木）（令和7年分）

（※毎年正式な日程は国税庁の発表をご確認ください）

振替納税をご利用の方は、事前に口座残高の確認を忘れずに。 残高不足で振替ができない場合、納付書での再納付が必要になり、延滞税が発生することもあります。

「申告が終わった＝完了」ではなく、 振替日までが確定申告のワンセット と考えておくと安心です。

来年の確定申告に向けて

不明点は“管轄税務署の相談窓口”を活用するのも一つの方法

確定申告の時期には、お住まいの地域を管轄する税務署で相談会を実施している場合があります。

• 申告書の書き方
• 必要書類の確認
• 控除の適用可否
• 電子申告（e-Tax）の操作方法

など、基本的な内容であれば丁寧に案内してもらえることも多いです。

来年の申告で不安がある方は、 「税務署の相談窓口を活用する」という選択肢も持っておくと良いかもしれません。

管轄の税務署は以下の国税庁サイトにて確認してみましょう。

➤国税局・税務署を調べる｜国税庁

もちろん、税理士への相談も有効です。 特に事業所得・不動産所得・相続関連など、複雑な内容がある場合は、早めに専門家へご相談いただくことで、申告時期の負担が大きく軽減されます。

麻布税務署での無料相談会に参加しました

地域の税務支援活動と、意見交換会のご報告

私は 東京税理士会 麻布支部 に所属しており、 麻布税務署での無料相談会 にて対応させていただきました。

相談に来られる方は、 「初めての申告で不安」「控除の判断が難しい」「e-Taxがうまく使えない」など、さまざまな悩みを抱えています。 地域の皆さまのお役に立てる機会は、税理士として貢献できる活動のひとつです。

また先日は、グランドハイアット東京での意見交換会 に参加し、 相談会を担当した税理士の方々、支部役員の方々と懇親会を行いました。 実務の課題や地域支援のあり方など、深い議論ができ、とても有意義な時間となりました。

今後も、地域の皆さまに寄り添いながら、 税務を通じ貢献できるように活動を続けて参ります。

Even After Filing, “Payment” Still Remains

Thank you for your hard work on the 2025 tax return. Once the March 15 filing deadline passes, many people feel that the process is finally over. However, for those who chose direct debit (Direct debit can be used only by taxpayers who completed the setup before the deadline.) for tax payment, the tax return process is not fully complete until the withdrawal date has passed.

In this article, I summarize the key points for confirming your upcoming withdrawal dates, along with a brief update on my recent community tax‑support activities.

Be Sure to Confirm Your Direct Debit (Account Transfer) Dates

Although the filing deadline is March 15 every year (or the next business day if it falls on a weekend or holiday), the income tax and consumption tax withdrawal dates come later. For the 2025 tax return (FY2025), the scheduled withdrawal dates are:

• Income Tax Withdrawal Date: April 23, 2026 (Thursday)
• Consumption Tax Withdrawal Date: April 30, 2026 (Thursday)

(Please check the National Tax Agency’s official announcements each year for the final confirmed dates.)

If you are using direct debit, please make sure your bank account has sufficient funds in advance. If the withdrawal cannot be processed due to insufficient balance, you will need to make a separate payment using a payment slip, and late payment interest may apply.

In other words, “filing your tax return” does not mean everything is finished. It is safer to think of the process as complete only after the tax withdrawal date has passed.

Preparing for Next Year’s Tax Return

If You Have Questions, Your Local Tax Office’s Consultation Desk May Help

During the tax filing season, many local tax offices offer consultation sessions for residents in their jurisdiction. These sessions often provide guidance on:

• How to complete your tax return
• Required documents
• Whether certain deductions apply
• How to use e‑Tax (electronic filing)

For basic questions, staff can often provide clear and helpful explanations.

If you feel uncertain about next year’s tax return, it may be useful to keep “consulting your local tax office” as one of your options.

You can check which tax office has jurisdiction over your address on the National Tax Agency website.

➤国税局・税務署を調べる｜国税庁

Of course, consulting a tax accountant is also highly effective—especially if you have business income, real estate income, inheritance‑related matters, or other complex issues. Seeking advice early can significantly reduce the burden during the filing season.

Participating in a Free Consultation Session at the Azabu Tax Office

Community Tax Support Activities and a Recent Exchange Meeting

I am a member of the Tokyo Certified Public Tax Accountants’ Association, Azabu Branch, and this year I participated in the free tax consultation sessions at the Azabu Tax Office.

Many visitors come with concerns such as:

• “This is my first time filing and I’m nervous.”
• “I’m not sure whether certain deductions apply.”
• “I can’t get e‑Tax to work properly.”

Providing support to local residents in these situations is one of the meaningful ways tax accountants can contribute to the community.

Recently, I also attended an exchange meeting at the Grand Hyatt Tokyo, where I had the opportunity to discuss practical issues and community support initiatives with fellow tax accountants and branch officers who participated in the consultation sessions. It was a very productive and inspiring time.

I will continue working to support the local community and contribute through tax‑related activities.

国外転出時課税（通称「出国税」）は、2015年（平成27年）税制改正により日本に導入されています。

特にキャピタルゲイン課税について、富裕層の課税逃れを防ぐ目的で導入されています。対象は、1億円以上の有価証券等を保有したまま海外へ移住するようなケースとなり、出国時における含み益に課税される制度です。

ちなみに、アメリカにおいても一定の居住者が、アメリカ市民権を放棄し永久帰国するような場合のExpatriation tax（通称”Exit tax”）制度があります。世界各国、富裕層に対する水際対策が講じられているのです。

以下は、2025年現在における制度の概略です。

国外転出時課税とは？

• 制度の概要
  平成27年度税制改正で創設され、2015年7月1日以降の国外転出から適用されています。
  出国時点で保有する株式や投資信託などの金融資産を「売却したもの」とみなし、その含み益に所得税・復興特別所得税が課されます。
• 対象者
  以下の2条件を満たす人が対象です。
  • 国外転出時に1億円以上の対象資産を保有している
  • 過去10年以内に5年を超えて日本に居住していた
• 対象資産
  株式（上場・非上場）、投資信託、匿名組合契約の出資持分、未決済の信用取引やデリバティブ取引など。
  ※不動産や預貯金は対象外。

なぜ課税されるのか？

• 背景には、租税回避の防止があります。
  例えば、含み益のある株式を売却する前にキャピタルゲイン課税のない国（香港、シンガポール、マレーシア、タイ、UAE等）へ移住すると、日本でも移住先の国でも課税されないケースが生じます。これを防ぐため、出国時点で課税する仕組みが導入されています。

納税猶予制度

• 出国までに納税管理人を選定し、担保を提供することで、国外転出時課税の納税猶予が可能。
• 猶予期間は原則5年、延長により最大10年まで可能。
• 納税猶予期間中は、毎年「継続適用届出書」の提出が必要。
• 対象資産を継続保有したまま5年以内に帰国する等、一定の場合には課税の取り消しが可能。
• 5年以内帰国の場合の課税の取り消しには、帰国後4か月以内に更正の請求が必要。

相続・贈与の場合

• 出国者本人だけでなく、国外居住者への贈与や相続によって資産が移転する場合も課税対象となります。贈与・相続の対象となった資産の含み益に課税される仕組みです。

実務上の注意点

• 申告のタイミング
  ➤納税管理人を選定して納税猶予の適用を受ける場合は、国外転出日の翌年の確定申告期限までに申告（相続の場合には相続開始日から4か月以内に相続人全員で申告）。
  ➤納税管理人を選定せず納税猶予の適用を受けない場合は、国外転出時までに準確定申告と納税が必要（相続の場合には相続開始日から4か月以内に準確定申告と納税）。

まとめ

国外転出時課税は、海外移住を計画する富裕層にとって大きなインパクトを持つ制度ですが、相続・贈与の場合においても以外な盲点として影響のある制度です。
1億円以上の金融資産を保有している方は、必ず制度を理解し、専門家への相談と共に納税猶予制度の活用や申告手続きの準備を行うことが重要です。

Exit Tax in Japan

The “Exit Tax” was introduced in Japan through the 2015 (Heisei 27) tax reform.

In particular, it was established to prevent wealthy individuals from avoiding capital gains taxation. The system applies to cases where someone emigrates overseas while holding securities worth 100 million yen or more, and unrealized gains are taxed at the time of departure.

Incidentally, the United States also has an Expatriation Tax (commonly called the “Exit Tax”) for certain residents who renounce U.S. citizenship and permanently leave the country. Around the world, measures are being implemented to prevent tax avoidance by high-net-worth individuals.

The following is an overview of the Exit Tax system in Japan as of 2025.

What is the Exit Tax in Japan?

The Exit Tax was created under the 2015 tax reform and has applied to departures from Japan since July 1, 2015.
At the time of departure, financial assets such as stocks and investment trusts are treated as if they were sold, and the unrealized gains are subject to income tax and the special reconstruction income tax.

➤Eligible Individuals

The following two conditions must be met:

• Holding taxable assets worth 100 million yen or more at the time of departure
• Having resided in Japan for more than five years within the past ten years

➤Taxable Assets

• Stocks (listed and unlisted)
• Investment trusts
• Partnership interests under anonymous association contracts
• Outstanding margin transactions and derivative transactions

Note: Real estate and bank deposits are excluded.

Why is it taxed?

The background lies in preventing tax avoidance.
For example, if someone emigrates to a country without capital gains tax (such as Hong Kong, Singapore, Malaysia, Thailand, or the UAE) before selling appreciated stocks, they may avoid taxation both in Japan and in their new country of residence. To prevent this, Japan introduced taxation at the time of departure.

Tax Payment Deferral System

• The deferral period is generally five years, and may be extended up to a maximum of ten years.
• During the deferral period, the annual filing of a designated notification form is mandatory.
• If the taxpayer continues to hold the relevant assets and returns to Japan within five years, taxation may be canceled under certain conditions.
• In the case of returning within five years, cancellation of taxation requires filing a request for correction within four months after returning to Japan.

Inheritance and Gifts

The Exit Tax applies not only to the departing individual but also when assets are transferred through inheritance or gifts to non-residents. In such cases, unrealized gains on the transferred assets are taxed.

Practical Points to Note

➤Filing Timing

• If a tax agent is appointed and the tax deferral system is applied:
  Filing must be completed by the tax return deadline of the year following the date of departure.(In the case of inheritance, all heirs must file within four months from the commencement of inheritance.)
• If no tax agent is appointed and the tax deferral system is not applied:
  A quasi-final tax return and payment must be completed by the time of departure.
  (In the case of inheritance, a quasi-final tax return and payment must be completed within four months from the commencement of inheritance.)

Conclusion

The Exit Tax in Japan is a system with significant impact on wealthy individuals planning to emigrate overseas, but it also affects cases of inheritance and gifts.
Anyone holding financial assets worth 100 million yen or more must understand the system, consult with professionals, and prepare for both the use of the tax deferral system and the necessary filing procedures.

六本木ヒルズが竣工した2003年から早くも20年以上の時が経過しました。

そして、この六本木ヒルズ隣接エリアの新たなプロジェクト「六本木五丁目西地区」第一種市街地再開発事業、通称第２六本木ヒルズが今注目されています。

「第２六本木ヒルズ」は、2030年度の完成を目指す東京最大級の都市開発プロジェクトです。森ビルと住友不動産が手掛けるこの計画は、六本木の街並みを「未来都市」へとアップグレードすべく新たなランドマークとして期待されています。

第２六本木ヒルズとは？

• 正式名称は「六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業」
• 2023年7月に「六本木五丁目プロジェクト」の都市計画提案を実施し、2024年4月に都市計画決定
• 都市再生特別地区の区域面積：約10.1ヘクタール、総延床面積は約108万㎡という国内最大級の規模
• 広大な敷地を人工地盤で一体的に覆い、さらにその上を緑で覆うことで、約16,000㎡の屋上庭園「都心の森」を創出
• 開発事業主は森ビル株式会社と住友不動産株式会社
• 着工予定：2025年度／竣工予定：2030年度

(出典：都市再生特別地区（六本木五丁目西地区）都市計画（素案）の概要より)

計画の特徴

• A街区（高さ約327m）
  地上66階・地下8階の超高層複合ビル。オフィス、ホテル、商業施設、文化施設、展望施設を備え、最上階には都心を一望できる展望台が設置予定。
• B街区（高さ約288m）
  地上70階・地下5階のタワーマンション。約800戸の住居に加え、店舗やオフィスも併設。国際水準の居住サービス（バイリンガルコンシェルジュ、フィットネスジムなど）を提供。
• C街区
  学校施設（東洋英和女学院小学部・幼稚園）が入居予定。
• D街区
  イベントホールやホテルを計画。国際文化会館や旧岩崎邸庭園も保存され、歴史的価値を継承。

六本木の未来像

2003年に開業した六本木ヒルズが街のイメージを刷新したように、第２六本木ヒルズはさらに大規模で多機能な都市空間を生み出します。
麻布台ヒルズに匹敵する高さと規模を誇り、オフィス・住宅・商業・文化・教育・交流機能を一体化することで、六本木の街を再定義する存在となるでしょう。

まとめ

第２六本木ヒルズは、六本木エリア再開発予定地の中心であり、東京の都市構造を大きく変えるプロジェクトです。六本木エリアの再開発は、今後も国際都市東京の新たなランドマークを創出していくことでしょう。

世界中が注目するような「未来都市」の創出は、なかなか簡単なことではありませんが、日本全体のエネルギーの源泉ともなり得る良い循環が未来に向けて生まれることを期待しています！

It has already been more than 20 years since the completion of Roppongi Hills in 2003.

Now, attention is turning to a new project adjacent to Roppongi Hills: the Roppongi 5-chome West District Type 1 Urban Redevelopment Project, commonly referred to as “Roppongi Hills II.”

This ambitious project, led by Mori Building and Sumitomo Realty & Development, is one of the largest urban developments in Tokyo, aiming for completion in fiscal year 2030. It is expected to become a new landmark that upgrades Roppongi into a true “future city.”

What is Roppongi Hills II?

• Official Name: Roppongi 5-chome West District Type 1 Urban Redevelopment Project
• Timeline: Urban planning proposal submitted in July 2023; officially approved in April 2024
• Scale: Approx. 10.1 hectares in area, with a total floor space of about 1.08 million m² — among the largest in Japan
• Design Concept: The vast site will be covered with an artificial ground platform, topped with greenery to create a rooftop garden of about 16,000 m² called “Forest in the City.”
• Developers: Mori Building Co., Ltd. and Sumitomo Realty & Development Co., Ltd.
• Construction Schedule: Start in fiscal year 2025, completion in fiscal year 2030

Key Features of the Plan

• Block A (Approx. 327m tall)
  A super high-rise complex with 66 floors above ground and 8 below. It will include offices, a hotel, commercial facilities, cultural spaces, and observation decks. The top floor will feature an observatory offering panoramic views of central Tokyo.
• Block B (Approx. 288m tall)
  A 70-story residential tower with 5 basement levels, housing about 800 units. It will also include shops and offices, offering international-standard residential services such as bilingual concierge support and fitness facilities.
• Block C
  Educational facilities, with plans for Toyo Eiwa Jogakuin Elementary School and Kindergarten to move in.
• Block D
  An event hall and hotel are planned. The International House of Japan and the historic Iwasaki Residence Garden will be preserved, ensuring continuity of cultural and historical value.

The Future Vision of Roppongi

Just as the opening of Roppongi Hills in 2003 transformed the image of the district, Roppongi Hills II will create an even larger and more multifunctional urban space.

With a scale and height rivaling Azabudai Hills, it will integrate offices, residences, commerce, culture, education, and community functions — redefining the very identity of Roppongi.

Conclusion

Roppongi Hills II stands at the center of the planned redevelopment of the Roppongi area, and it is set to dramatically reshape Tokyo’s urban structure. The redevelopment of Roppongi will continue to generate new landmarks for Tokyo as a global city.

Creating a “future city” that attracts worldwide attention is no easy task. Yet, this project has the potential to spark a positive cycle that could become a source of energy for all of Japan as we move toward the future.

都市の再開発は、老朽化した建物やインフラを刷新し、より効率的で快適な都市空間を創出するための取り組みです。

高層ビル、商業施設、公共空間が一体となった「未来都市」の創出には、利便性と資産価値の向上に加え、複合災害に対する強靭性の確保も重要なテーマとなっています。

再開発事業は長期戦

大きなプロジェクトは短期間では完成できません。国土交通省の事業期間の推移資料によれば概ね6年から9年程度の期間を要していることが分かります。

（出典：国土交通省）

実際に、東京都港区六本木エリアにおける過去の第一種市街地再開発事業の計画から実績をみてみました。

すると、以下の通り大規模プロジェクトの都市計画決定から工事完了までに少なくとも約8年程度の年月を要することが分かります。

第一種市街地再開発事業の過程では、従前建物・土地所有者等は、従前資産の評価に見合う再開発ビルの床（権利床）を受け取る権利があります。この「権利変換」を経て、所有することとなります。

また、土地の高度利用により創出される新たな床（保留床）を外部の新しい居住者やディベロッパー等事業者へ売却処分することにより、事業に必要な資金をまかないます。

もちろん「権利変換」を望まない場合もあります。この場合には、期日までに申し出ることで価額相当の金銭の給付を受け、地区外に転出することも可能です（地区外転出）。

（出典：国土交通省「市街地再開発事業の税制優遇措置について（概要パンフレット）より抜粋）

まちづくりは、長い年月をかけて少しずつ進化していきますが、この段階に応じた資産価値に対する「税」の側面も移り変わります。

相続税：再開発の進行度で評価額が変わる

再開発事業に指定された土地の評価：

• 初期段階（従前地）：再開発前の土地評価額は、相続税路線価に基づき、通常の宅地と同様に評価します。
• 中期段階（仮換地）：仮換地が指定されると、使用収益権の有無及び造成工事の状況により評価方法が変わります。また、清算金が見込まれる場合には考慮されます。
• 後期段階（換地）：新たな土地・建物が確定し、換地処分後は、一般の宅地と同様に評価します。

再開発事業の建物の評価（権利評価額）：

• 権利変換価額のうち建物部分の価額×70%（工事完了まで1年超の場合さらに5％控除）

長期に及ぶ開発期間の中で、いつ相続が発生するかはコントロールできることではありませんが、相続税の評価上は、再開発事業の段階に応じて評価方法が異なることとなります。結果として相続発生時の状況が相続税額に直結するため、事業スケジュールの把握が重要になります。

資産保有者が考えるべきこと

未来都市の恩恵を受ける一方で、資産保有者は以下の視点を持つことが重要です：

• 相続税評価のタイミング管理：相続が発生する時期によって評価方法が異なるため、事業進捗と照らし合わせた対策が必要。
• 貸付事業の再開による特例活用：再開発で中断した貸付事業を再開することで、小規模宅地の特例が適用される可能性もあるため、事前の確認が重要です。
• 固定資産税の軽減措置の確認：権利床の用途や取得方法によって、税制優遇が受けられるかをチェックしましょう。

再開発事業は都市の未来を形づくります。未来都市のゆくえを見据えながら、生きている間にあとどれだけの魅力的な都市を感じることができるのか・・・今後の再開発事業も楽しみです。

What Kind of Future City Does Redevelopment Envision?

Urban redevelopment is an initiative to renew aging buildings and infrastructure, creating more efficient and comfortable urban spaces.
The creation of a “future city,” where high-rise buildings, commercial facilities, and public spaces are integrated, involves not only improving convenience and asset value but also ensuring resilience against complex disasters as a critical theme.

Redevelopment Projects Are a Long-Term Endeavor

Naturally, large-scale projects cannot be completed in a short period. According to data from the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, such projects typically require about six to nine years.

Looking at past Type I Urban Redevelopment Projects in the Roppongi area of Minato Ward, Tokyo, we can see that large-scale projects take at least around eight years from the decision of the city plan to the completion of construction.

In the process of a Type I Urban Redevelopment Project, former building and landowners have the right to receive redevelopment building floor space (rights floor) equivalent to the value of their previous assets. Through this “rights conversion,” they become owners of the new property.

Additionally, newly created floor space (reserved floor) resulting from intensive land use is sold to new residents or developers to secure the funds necessary for the project.

Of course, some may not wish to undergo “rights conversion.” In such cases, by applying before the deadline, they can receive monetary compensation equivalent to the value and relocate outside the district (external relocation).

Tax Perspectives Shift Alongside Redevelopment Progress

City-building evolves gradually over many years, and the tax aspects of asset value change accordingly.

Inheritance Tax: Valuation Varies by Redevelopment Stage

Land valuation in redevelopment projects:

• Initial stage (pre-redevelopment land): Land is valued based on inheritance tax road prices, the same as ordinary residential land.
• Intermediate stage (provisional land): Once provisional land is designated, valuation methods vary depending on usage rights and construction status. Expected settlement payments are also considered.
• Final stage (land readjustment): After new land and buildings are finalized, valuation is conducted as with ordinary residential land.

Building valuation in redevelopment projects (rights valuation):

• Building portion of rights conversion value × 70%
• If construction takes more than one year to complete, an additional 5% deduction applies.

Since the timing of inheritance cannot be controlled during the long development period, inheritance tax valuation differs depending on the stage of redevelopment. As a result, the situation at the time of inheritance directly impacts the tax amount, making it essential to understand the project schedule.

Key Considerations for Asset Holders

While enjoying the benefits of future cities, asset holders should keep the following perspectives in mind:

• Managing inheritance tax timing: Because valuation methods differ depending on when inheritance occurs, countermeasures aligned with project progress are necessary.
• Utilizing special provisions through resumption of lending businesses: Restarting lending businesses interrupted by redevelopment may allow application of small residential land tax benefits, so prior confirmation is crucial.
• Checking property tax reduction measures: Depending on the use and acquisition method of rights floor, tax incentives may apply.

Redevelopment projects shape the future of cities. As we look ahead to the trajectory of these future cities, it is exciting to imagine how many more attractive urban spaces we will be able to experience in our lifetimes.

税制改正の重要ポイント

2025年（令和7年）は、年の中途で亡くなられた方の所得税申告、すなわち「準確定申告」においても影響があるため注意が必要です。

税制改正の主な内容（令和7年度）

• 基礎控除額の引き上げ：従来の48万円から所得金額によっては最大95万円へ
• 給与所得控除の最低保障額：55万円 → 65万円
• 特定親族特別控除の創設：19歳以上23歳未満で所得が123万円以下の扶養親族がいる場合の特別控除
• 施行日：2025年12月1日

これら基礎控除等の改正内容は、施行日である12月1日から実務として運用スタートするため、準確定申告の場合には、その「申告日」が12月1日以降であるか否かにより、控除額が異なるケースがあります。

準確定申告で注意すべき点

準確定申告は通常の確定申告とは異なります。通常その年の1月から12月までの12か月分の所得について確定申告を行うところ、例えば「年の中途で死亡した場合」の他、納税管理人を設置せずに海外転勤等のため1年以上の予定で「年の中途で出国をする場合」について、申告対象期間をその事由の生じた日で一旦区切った上で申告を行う、という点です。

年の中途で相続が発生した場合、被相続人（亡くなられた方）の1月1日から死亡日までの期間に区切って、確定申告を行うこととなります。これが、「準確定申告」となり、申告・納税義務者となる相続人は、相続を知った日の翌日から4ヶ月以内に申告を行うこととなります。

➤相続が発生した場合の準確定申告期限

①2025年3月10日に相続が発生した場合⇒2025年7月10日までに準確定申告を行います。

②2025年8月10日に相続が発生した場合⇒2026年12月10日までに準確定申告を行います。

この際、以下のようなケースが発生します：

• 11月30日以前に申告した場合（①のケース）：改正後の控除額は適用されていません
• 12月1日以降に申告した場合（②で12/1以降に提出）：改正後の控除額が適用されています

今回の税制改正の「施行日」よりも前に申告を行っていた場合には、現状改正後の控除額は適用されていません。しかし、準確定申告のようにイレギュラーな事象が年の中途に発生した場合であっても、令和7年中の所得であることに変わりありません。そこで、11月30日以前に既に準確定申告を済ませてしまった場合でも、令和7年中の所得に関する申告については、改正後の控除額適用のため、「更正の請求」による救済策を検討する余地があるということになります（国税庁｜令和7年度税制改正（基礎控除の見直し等関係）Q＆A7-1）。

更正の請求とは？

更正の請求とは、既に提出した申告内容を修正して納めすぎた税金を還付する手続きです。令和7年分の所得について行った準確定申告については、控除の適用可否を再検討することも念頭に入れて置く必要があります。

しかし、相続税の申告期限との兼ね合いを考慮すると、還付税額や還付加算金がいつ頃確定するのかについては断定できません。このため、相続税の申告期限や金額の影響度合い等を考慮の上で、最適解を見つけることが求められる場面もでてくるのではないかと考えます。はじめから還付申告ということが分かっているケースにおいては、申告期限が11月30日以前に到来していても、あえて12月1日以降に申告書を提出して一度で完結させるという策を講じる場合もあるでしょう。

令和7年分準確定申告のポイント

• 申告日が2025年12月1日以降なら、改正後の控除額を適用
• 11月30日以前に申告した令和7年分準確定申告は、控除額が旧制度のまま → 更正の請求を行う効果を検討しましょう

Key Points of the 2025 Tax Reform

In 2025 (Reiwa 7), special attention is also required when filing a “quasi-final tax return” (jun-kakutei shinkoku) for individuals who passed away during the year. This is because the amount of applicable income deductions may vary depending on the filing date.

Main Highlights of the 2025 Tax Reform

• Increase in Basic Deduction: Raised from the standard ¥480,000 to a maximum of ¥950,000 depending on income level
• Minimum Salary Income Deduction: Increased from ¥550,000 to ¥650,000
• New Special Deduction for Certain Dependents: Applies when the taxpayer has a dependent aged 19–22 with income of ¥1.23 million or less
• Effective Date: December 1, 2025

Since these changes take effect from December 1, 2025, the filing date of a quasi-final return determines whether the revised deduction amounts apply. Returns filed on or after December 1 may be eligible for the new deductions, while those filed earlier may not.

Important Notes on Quasi-Final Tax Returns

Unlike regular final tax returns, which cover income from January 1 to December 31, a quasi-final return is required when a taxpayer:

• Passes away during the year, or
• Departs Japan mid-year for an overseas assignment of one year or more without appointing a tax agent.

In such cases, the taxable period is cut off at the date of death or departure, and a quasi-final return must be filed accordingly.

For example, if a person passes away mid-year, the return must cover the period from January 1 to the date of death. The legal heirs, who become responsible for filing and paying the taxes, must submit the return within four months from the day they became aware of the inheritance.

➤ Filing Deadlines for Quasi-Final Returns in Case of Inheritance

• If the individual passed away on March 10, 2025 → File by July 10, 2025
• If the individual passed away on August 10, 2025 → File by December 10, 2025

Implications of Filing Timing

• Filed before November 30 (e.g., Case ①): Revised deduction amounts do not apply
• Filed on or after December 1 (e.g., Case ②): Revised deduction amounts do apply

Even if a quasi-final return is filed before the reform’s effective date, the income still pertains to the 2025 tax year. Therefore, a corrective claim (kōsei no seikyū) may be considered to apply the revised deductions retroactively.

What Is a Request for Correction?

A request for correction is a procedure to amend a previously filed return and request a refund for overpaid taxes. For quasi-final returns related to 2025 income, taxpayers should consider whether the revised deductions can be applied retroactively.

However, due to the interaction with the inheritance tax filing deadline, it may be difficult to determine exactly when the refund or interest will be finalized. In such cases, it is important to weigh the impact of inheritance tax deadlines and refund amounts to determine the best course of action.

In situations where a refund is expected from the outset, some may choose to intentionally file the return after December 1, even if the original deadline falls before that date, in order to benefit from the revised deductions in a single filing.

Summary

• If the filing date is on or after December 1, 2025, the revised deduction amounts apply
• If a quasi-final return for 2025 was filed before November 30, the old deduction amounts apply → Consider filing a request for correction to apply the revised deductions

「人生100年時代」、本当でしょうか？

確かに、日本の「平均寿命」は年々延び続けており、実際100歳代の相続は徐々に珍しくなくなっているという実感はあります。

しかし、税務の現場で相続に関わるたびに、私はこの数字の裏にある“もうひとつの寿命”に思いを馳せます。それが「健康寿命」です。

平均寿命と健康寿命のギャップがもたらす課題

日本では2024年（令和6年）厚生労働省のデータより、平均寿命は男性81歳、女性87歳と延びる一方で、健康寿命は男性72歳、女性75歳と、認知症や寝たきりなどにより「自分らしく生きられる期間」が短くなる傾向があります（出典：厚生労働省life24-02.pdf、健康日本21アクション支援システム Webサイト）。このギャップは、相続の現場にも影響を及ぼします。

相続税の申告に携わる中で、意思能力を失ったまま財産の整理が進められるケースや、介護費用が相続財産に大きく影響する場面に直面することも少なくありません。
「長生き＝幸せ」とは限らない。
だからこそ、健康寿命を意識した人生設計と、相続への備えは切り離せないテーマなのです。

• 本人の意思確認ができないまま遺産分割が進むケース
• 成年後見制度の利用による手続きの複雑化
• 長期の介護費用が財産を圧迫し、相続税の納税資金に影響することも

　　　出典：一般社団法人高齢者住宅協会

健康寿命を意識した相続対策のすすめ

こうした課題に備えるための対策として

• 財産の棚卸しと相続税のシミュレーション：相続税が発生する可能性の有無、相続税が発生する場合にどのような事前対策が考えられるのかを自分自身で事前に検討することが可能です。
• 遺言書の作成：公正証書遺言、自筆証書遺言、秘密証書遺言など遺言書の作成方法は様々です。
• 家族信託の活用：ここ最近認知症を意識して財産管理の一手段として検討されています。

元気なうちにこそ、未来を描く

たとえ寿命が延びても、その期間が全て健康とは限りません。不老不死の動物はいませんので、通常何も意識せずに過ごしていれば歩行能力等の身体能力の衰えと共に、意思能力も衰えていくのが自然な現象です。

まだまだ大丈夫、と健康状態を過信するのではなく、どうすれば健康寿命をより長く、そして前向きな気持ちで人生を全うすることができるのか、年齢を問わず自分自身と家族を大切に生きる意味でも、まずは日々の生活習慣の見直しと、健康に対する意識改革からはじめましょう！

At the Intersection of Inheritance and Healthy Life Expectancy

Is the “100-Year Life” Really Within Reach?

It’s true that Japan’s average life expectancy continues to rise year after year. In fact, inheritances involving centenarians are gradually becoming less of a rarity.

However, every time I encounter an inheritance case in my tax practice, I’m reminded of another kind of lifespan that lies behind the numbers: healthy life expectancy.

The Challenges Created by the Gap Between Average and Healthy Life Expectancy

According to data from Japan’s Ministry of Health, Labour and Welfare in 2024 (Reiwa 6), while the average life expectancy has risen to 81 years for men and 87 years for women, healthy life expectancy remains shorter—72 years for men and 75 years for women—indicating a growing trend in which the period of life one can live with independence and dignity is being shortened by conditions such as dementia or being bedridden. (Source: Ministry of Health, Labour and Welfare “life24-02.pdf”; Health Japan 21 Action Support System website).This gap has real implications for inheritance.

In my work preparing inheritance tax filings, I often encounter situations where assets must be organized even though the individual has lost decision-making capacity, or where long-term care expenses significantly reduce the estate’s value.

Longevity does not always equal happiness.
That’s why life planning that takes healthy life expectancy into account—and preparing for inheritance—are inseparable themes.

Common challenges include:

• Asset division proceeding without the individual’s clear intent
• Complex procedures due to the use of adult guardianship systems
• Long-term care costs straining the estate and affecting funds available for inheritance tax payment

Inheritance Planning with Healthy Life Expectancy in Mind

To prepare for these challenges, consider the following strategies:

• Personal Asset Review and simulate inheritance tax: First, assess whether inheritance tax is likely to apply. If so, explore what preemptive measures can be taken.
• Prepare a will: There are several formats, including notarial wills, handwritten wills, and sealed wills.
• Utilize family trusts: Increasingly considered as a way to manage assets in anticipation of dementia or declining capacity.

Envisioning the Future While You’re Still Well

Even if life expectancy increases, that doesn’t guarantee those extra years will be healthy. No living creature is immortal. Without conscious effort, it’s natural for both physical and cognitive abilities—like walking or decision-making—to decline over time.

Rather than assuming “I’m still fine,” we should ask: How can I extend my healthy years and live with a positive spirit?

No matter our age, living with care—for ourselves and for our families—starts with two essential steps: reexamining our daily habits and reshaping our mindset toward health.