― 相続が発生したときに知っておきたい新制度まとめ ―
2024年以降、不動産登記に関連する制度が変わりました。 特に相続が発生した際に知っておきたい3つのルールをまとめています。
1. 相続登記の申請義務化（2024年4月1日施行）
■ 申請期限
相続登記はこれまで義務ではなかったため、相続が発生しても先代名義のまま登記が放置されるケースが少なくありませんでした。
その結果、相続のたびに所有権が細かく分散し、最終的に「現在の所有者が誰なのか」を確定することが非常に難しくなる事例が全国で多発しています。 このように、所有者不明土地の増加は大きな社会問題となっており、その解消に向けて 2024年4月から相続登記の申請が義務化されることになりました。
- 相続開始および所有権取得を知った日から「3年以内」
- 正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料
■ 過去の相続も対象
2024年4月1日より前の相続でも、未登記であれば義務化の対象です。 ただし猶予として、
- 2027年3月31日までに申請すれば過料の対象外
とされています。
■ 相続人申告登記で「とりあえず義務履行」も可能
遺産分割協議がまとまらない場合でも、 「相続人であること」を申告するだけで義務を履行したものと扱われる制度があります。ただし、相続人申告登記は過料を避けるための一時的な手続きにすぎず、売買や担保設定等はできません。最終的には、遺産分割協議を経て正式な相続登記を行う必要があります。手続きに不安がある場合は、司法書士など専門家へのご相談をお勧めいたします。
2. 住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月1日施行）
■ 申請期限
住所等変更登記がされないこと等により、所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地については、所有者の探索に多大な時間と費用が必要となり、公共事業・土地活用が滞るといった課題が生じていました。その解消に向けて 2026年4月から住所・氏名変更登記が義務化されることになりました。
- 住所・氏名が変わった日から「2年以内」
- 正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料
■ 職権による住所変更登記
住基ネット等と連携し、法務局が職権で住所変更登記を行う仕組みも導入されます。 ただし、本人確認が必要であり、すべてのケースで自動的に行われるわけではありません。手続きに関する不安がある場合は、司法書士など専門家へのご相談をお勧めいたします。
3. 所有不動産記録証明制度（2026年2月2日施行）
法務省が新設した制度で、 特定の人（被相続人など）が所有している不動産を一覧で証明書として取得できる仕組みです。
■ これまでの問題点
従来の登記制度は「不動産ごと」に記録されており、 全国のどこに不動産を持っているかを一覧で把握する方法がありませんでした。
そのため、
- 被相続人が遠方に土地を持っていた
- 相続人が存在を知らない不動産があった といったケースで、相続登記が放置される問題が生じていました。
■ 所有不動産記録証明制度のメリット
- 被相続人名義の不動産を全国横断で検索できる
- 相続財産の把握が容易になり、相続登記の漏れを防止
- 相続税申告の財産調査にも有効
■所有不動産記録証明制度のデメリット（制度の限界）
便利な制度ですが、検索結果が完全であるとは限りません。 具体的には、
- 氏名・住所の表記揺れによる検索漏れ
- 旧姓・改姓など、登記簿の氏名と一致しない場合の取扱いが不明確で、漏れが生じる可能性
- 相続未登記の不動産は対象外
- 同姓同名の別人が混ざる可能性
など、制度上の限界があります。 そのため、証明書だけに頼らず、固定資産税通知書や名寄帳など、他の情報と併せて確認することが重要です。
4. まとめ
2024〜2026年にかけて、不動産登記制度は大きく変わりました。
- 相続登記は3年以内に
- 住所・氏名変更登記は2年以内に
- 所有不動産記録証明制度で不動産の把握が容易に
不動産の名義管理は、これからの相続において欠かせないテーマです。 制度を理解し、早めの準備で安心の相続につなげていきましょう。